¿Qué documentos necesito para vender una vivienda?
Vender una vivienda no consiste únicamente en encontrar un comprador y firmar ante notario. Antes de llegar a ese momento, es necesario tener preparada una serie de documentos que permiten comprobar la situación legal, registral, catastral y administrativa del inmueble.
Y aquí es donde muchos propietarios se encuentran con problemas: documentación que falta, datos que no coinciden, reformas que no están correctamente reflejadas o trámites que pueden retrasar la compraventa.
Por eso, preparar la documentación antes de poner la vivienda a la venta puede ahorrarte tiempo, problemas y negociaciones de última hora.
La documentación puede variar dependiendo del tipo de propiedad y de las circunstancias de cada propietario, pero, en términos generales, estos son algunos de los documentos que conviene tener preparados.
El propietario deberá acreditar su identidad para realizar los diferentes trámites relacionados con la compraventa.
Si existen varios propietarios, será necesario disponer de la documentación correspondiente de todos ellos.
En el caso de propietarios no residentes o extranjeros, pueden ser necesarios documentos adicionales.
Es uno de los documentos fundamentales.
La escritura permite acreditar cómo se adquirió la vivienda y quién figura como propietario.
También puede aportar información importante sobre las características del inmueble.
Si la vivienda procede de una herencia, donación o compraventa anterior, será especialmente importante revisar esta documentación antes de iniciar la venta.
La Nota Simple permite conocer la situación registral de la vivienda.
Entre otras cuestiones, podemos comprobar:
Es un documento especialmente importante porque puede revelar situaciones que conviene solucionar antes de encontrar un comprador.
También es importante comprobar que la información del Catastro coincide con la realidad de la vivienda y con la documentación registral.
Debemos prestar atención a aspectos como:
En algunas viviendas pueden existir diferencias entre Catastro, Registro y realidad física.
Por ejemplo, una ampliación, una terraza cerrada o una construcción realizada posteriormente puede no estar correctamente reflejada.
Detectar estas diferencias antes de vender es mucho mejor que descubrirlas cuando ya existe un comprador.
Para vender una vivienda es necesario disponer del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) correspondiente, en los casos en los que resulte exigible.
Este documento informa sobre la eficiencia energética del inmueble y su correspondiente calificación.
Además, determinados datos del certificado deben aparecer en la comercialización de la vivienda.
En Cataluña, dependiendo del tipo de inmueble y de la operación, puede ser necesario disponer de la cédula de habitabilidad vigente.
Este documento acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas.
Si está caducada o no se dispone de ella, conviene comprobar la situación antes de poner la propiedad en venta.
También es recomendable disponer del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Además de acreditar el pago, permite comprobar determinados datos de la propiedad, incluida la referencia catastral.
En una compraventa también será necesario determinar cómo se distribuye el pago del IBI correspondiente al año de la transmisión.
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, normalmente será necesario acreditar la situación de los pagos comunitarios.
El certificado permite comprobar si existen deudas pendientes con la comunidad.
También es recomendable conocer si existen derramas aprobadas o situaciones relevantes que puedan afectar a la operación.
En determinadas operaciones puede ser interesante revisar también los estatutos de la comunidad.
Esto cobra especial importancia cuando la vivienda tiene alguna característica o uso que pueda estar sujeto a limitaciones comunitarias.
Por ejemplo, en el caso de viviendas de uso turístico, la situación debe revisarse con especial atención.
Si todavía existe una hipoteca sobre la propiedad, habrá que conocer su situación antes de vender.
Conviene solicitar al banco información sobre:
La hipoteca no impide vender la vivienda, pero su cancelación debe estar correctamente coordinada.
Puedes leer más sobre este tema en mi artículo:
[Cómo vender una vivienda con hipoteca]
Cuando se vende una vivienda heredada, la documentación puede ser más amplia.
Antes de vender será necesario comprobar, entre otras cuestiones:
Una herencia mal documentada puede retrasar considerablemente una compraventa.
Por eso es recomendable revisar la situación antes de publicar la vivienda.
Este es uno de los problemas más frecuentes.
Puede ocurrir que:
Esto no significa necesariamente que la vivienda no pueda venderse.
Pero sí significa que conviene detectar el problema y saber cómo solucionarlo antes de comprometerse con un comprador.
Esperar a tener un comprador para empezar a reunir todos los documentos puede ser un error.
Imagina que recibes una oferta y el comprador quiere firmar arras rápidamente, pero al solicitar la documentación aparece una incidencia registral o falta un certificado.
La operación puede retrasarse.
En algunos casos, incluso puede afectar a la negociación del precio.
Por eso, mi recomendación es:
Primero preparar la vivienda. Después ponerla en venta.
No.
Esta es una cuestión importante.
Cada vivienda y cada situación personal son diferentes.
No necesita la misma documentación:
Por eso, esta lista debe entenderse como una guía general, no como un listado cerrado aplicable a todas las operaciones.
Como asesora inmobiliaria, considero que preparar correctamente la documentación es una parte fundamental de mi trabajo.
Antes de poner una vivienda en el mercado, es importante conocer no solo cuánto vale, sino también en qué situación se encuentra documentalmente.
Una vivienda puede tener un gran potencial comercial, pero si existe un problema documental que no se ha detectado, la operación puede complicarse cuando ya tenemos un comprador interesado.
Mi objetivo es anticiparme a estos problemas siempre que sea posible y coordinar con notaría, Registro, técnicos, gestoría u otros profesionales cuando la situación lo requiera.
Soy Claudia Quinteros Mussini, Asesora Inmobiliaria especializada en la Costa Dorada, API y REALTOR®, con más de 8 años de experiencia en Salou, Cap Salou, Cambrils, Vilafortuny y Miami Platja.
A lo largo de mi trayectoria he comprobado que muchas operaciones no se complican por falta de compradores, sino por detalles documentales que no se habían revisado a tiempo.
Por eso, cuando un propietario me confía la venta de su vivienda, una de las primeras cosas que considero es:
¿Está toda la documentación preparada para vender?
Porque encontrar al comprador es importante.
Pero conseguir que la operación llegue correctamente preparada hasta notaría lo es todavía más.
Antes de publicar tu propiedad, puedo ayudarte a revisar qué documentación deberíamos tener preparada y qué aspectos conviene comprobar.
Si tienes una vivienda en Salou, Cambrils, Cap Salou, Vilafortuny o Miami Platja, también puedo realizar una valoración profesional, gratuita y sin compromiso y ayudarte a preparar una estrategia de venta adaptada a tu inmueble.
Una venta bien preparada empieza mucho antes de encontrar al comprador.
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